ハウスクリーニング特約って何？
１ ハウスクリーニング特約って何？
ハウスクリーニング特約とは、賃貸契約終了時に発生するハウスクリーニング費用の負
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１ ハウスクリーニング特約って何？
ハウスクリーニング特約とは、賃貸契約終了時に発生するハウスクリーニング費用の負担について定めた特約のことです。賃貸物件における原状回復義務は、通常の使用による損耗や経年劣化を除き、借主にあります。そして、借主は、退去時の原状回復として、賃貸物件を入居当初の原状に復して貸主に引き渡します。よって、本来、原状回復措置がきちんとなされていれば、本来、借主が、ハウスクリーニング費用を必ずしも支払う必要があるわけではないのです。
しかし、ハウスクリーニング特約がある場合は、その費用が予め契約書に定められていて、退去時には、貸主がハウスクリーニング費用としてその額を返還しないのが通常だと思われます。したがって、実質的には、借主がハウスクリーニング費用を負担することになるわけです。
果たして、このような特約は有効なのでしょうか。
２ 消費者契約法や判例の考え方
国土交通省住宅局発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成２３年８月）によれば、消費者契約法や最高裁判所の判例を踏まえ、ハウスクリーニング特約が有効となるための要件として、次の３つの要件を満たす必要があるとしています。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
例えば、賃料が相場よりも低く設定されている代わりにハウスクリーニング費用を借主が負担する、また、ハウスクリーニング費用として予め徴収される額が一般的に見ても妥当であると考えられる範囲内の金額に抑えられている、といった事情がこれに当たると考えられます。
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
これはすなわち、借主側で、本来、ハウスクリーニングなどの費用は、賃貸物件を通常の清掃を実施し原状に復して退出していれば、借主が負担する必要はないところ、あえて、それを特約により借主に負担させることになっていることを、借主自身が認識していることが必要です。
この点については、ここまでの認識を持っている借主はあまり多くないのではないでしょうか。
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
②について承知したうえで、借主が義務負担の意思表示をしていることです。
３ 運用の実態
おそらくハウスクリーニング特約は、多くの賃貸契約に組み込まれているものと思われます。ただ、それが有効とされるには、厳密には上記２に掲げた３つの要件が必要となってくるのです。
４ 消費者の注意点
消費者としては、契約締結前に、ハウスクリーニング特約の内容をよく確認する必要があると思います。不明な点は、不動産業者に質問して、十分に理解することが重要です。
そして、退去時の立会いの際には、貸主または不動産業者と立会い、物件の状態を確認しましょう。ハウスクリーニングの必要性や範囲、費用について、合意を得ることが大切です。また、入・退去時に、証拠の保全:として、入居時と退去時の物件の状態を写真や動画で記録しておきましょう。トラブルが発生した場合の証拠となります。
さらに、争いとなった場合には相談窓口を利用することも有効です。不当な請求やトラブルが発生した場合は、消費者センターや弁護士などの専門機関に相談しましょう。
５ まとめ
ハウスクリーニング特約は、借主にとって不利な内容になる可能性もあります。契約内容をよく確認し、不明な点は質問するなど、慎重に対応することが大切です。
以上
